21.4.2026
Geopolitički lomovi preraspodijele kapital brže od bilo koje ekonomske krize. Gdje se danas realno seli novac — i gdje leže prilike za investitore koji razumiju kontekst?
Svaki veliki geopolitički prelom u historiji preselio je kapital. Rušenje Bretton Woodsa. Naftne krize sedamdesetih. Pad Berlinskog zida. Globalna finansijska kriza 2008. Svaki od tih trenutaka promijenio je gdje se kapital osjeća sigurno — i gdje investitori traže prinos koji to prati.
Danas živimo u novom takvom prelomu. Američki trgovinski rat, carine koje razbijaju globalne lance snabdijevanja, geopolitičke napetosti na više strana istovremeno — sve to zajedno kreira novu mapu kapitala. I ta mapa tržište nekretnina posebno jasno iscrtava.
Globalni kapital se kreće — i ubrzava
Dok geopolitika unosi nesigurnost u dionička tržišta i valute, globalne investicije u nekretnine bilježe jasno oporavak. Prema podacima Cushman & Wakefield, ukupni globalni volumen transakcija u 2025. prešao je $1,4 triliona — što je prvi put od 2022. da je dostignuta ta razina. JLL potvrđuje rast direktnih ulaganja od 19% godišnje, dok cross-border investicije rastu po stopi od 25%.
Colliers u svom Global Capital Flows izvještaju za 2025. bilježi da je ukupni globalni fundraising za nekretnine porastao za 28,9% na $222 milijarde — treći najviši nivo u posljednjih sedam godina. Kapital namijenjen Aziji-Pacifiku više je nego udvostručen — rast od 109%, dok je EMEA fundraising porastao za 52% godišnje.
Zašto nekretnine dobivaju na značaju upravo sada
Logika je jasna i historijski potvrđena: kada dionička tržišta postanu volatilna, kapital traži opipljivu imovinu. Nekretnine nude ono što malo koja druga klasa imovine pruža u isto vrijeme — stabilan prihod, zaštitu od inflacije i fizičku vrijednost koja ne isparava u jednoj lošoj sesiji tržišta.
McKinsey to eksplicitno potvrđuje: uz pozadinsku geopolitičku nestabilnost i protekcionističke politike koje kompliciraju tokove kapitala, institucijalni investitori okreću se nekretninama upravo zbog tih karakteristika. Savills procjenjuje da globalna aktivnost ide prema prelasku praga od $1 triliona po godini — što bi bio prvi put od 2022.
Tri sile koje mijenjaju strukturu tržišta
Carine i troškovi gradnje. Globalne carine na čelik, aluminij, bakar i drvo podigle su cijene građevinskog materijala između 5% i 10% u odnosu na bazu iz 2024. Prema podacima JLL, nova gradnja u Europi je na historijskim minimumima od 2010., a isporuke ureda i stambenih jedinica padaju godišnje u ključnim tržištima. Rezultat je strukturni: manja ponuda uz konstantnu potražnju direktno jača vrijednost postojeće imovine.
Reshoring i logistička potražnja
Svaki lanac snabdijevanja koji se vraća bliže potrošaču kreira novu potražnju za industrijskim i logističkim prostorom. PwC Emerging Trends 2025. identificira industrijski i logistički sektor kao jedan od najatraktivnijih u novom ciklusu — upravo jer protekcionizam i diversifikacija lanaca snabdijevanja direktno povećavaju potražnju za ovom klasom imovine.
Diversifikacija geografije kapitala
Colliers bilježi jasnu promjenu: udio Sjeverne Amerike u globalnom fundraisingu pao je sa 50% na 40%, dok EMEA i Azija-Pacifik preuzimaju sve veći udio. Kapital se globalizira — investitori aktivno traže geografsku diversifikaciju kao odgovor na geopolitičku koncentraciju rizika.
Gdje kapital pronalazi pravu vrijednost
PwC u svom globalnom izvještaju formulira ključnu premisu novog ciklusa: "Cijene su pale više u nekim regijama nego drugima — ključ za otključavanje vrijednosti je globalna perspektiva." Diversifikacija se odvija istovremeno kroz geografije, sektore i klase imovine.
Savills potvrđuje da globalni kapitalski tokovi postaju geografski raznovrsniji — uz napomenu da 10 najvećih tržišta još uvijek drži tri četvrtine ukupnih ulaganja. To znači da tržišta koja su do juče bila u sjenci velikih tokova sada ulaze u vidno polje institucionalnih i privatnih investitora — upravo zahvaljujući kombinaciji nižih ulaznih cijena i rastućih fundamenta.
U sektorskom smislu, multifamily sektor drži vodeću poziciju s 24,9% ukupne globalne aktivnosti, industrijski sektor prati s 22,7%, a ured dolazi treći s 21,3%. Retail bilježi comeback — nakon godina repricing procesa, prinosi su opet atraktivni i institucijalni investitori vraćaju sektor na liste prioriteta.
Što ovo znači za investitora koji gleda naprijed
Investitori koji razumiju ove tokove znaju da se prilike u novom ciklusu grade drugačije nego u prethodnom. Kada je kapital jeftin i globalan, gotovo svaka imovina raste. Kada kapital postaje selektivan i geopolitički osjetljiv, pobjede samo ona imovina koja ima stvarni argument — lokacija s potražnjom, sektor s momentumom, tržište s fundamentima.
McKinsey to formulira precizno: vrijednost u nekretninama više se stvara kroz operativni alfa nego kroz tržišni beta. Rast vrijednosti više ne dolazi automatski od dizanja cijele klase imovine — dolazi od preciznog pozicioniranja unutar te klase.
